Kürzere Restnutzungsdauer eines Gebäudes durch sachverständige Schätzung

Bei Gebäuden sind als Abschreibungen grundsätzlich die in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG genannten festen Prozentsätze von den Anschaffungskosten abzuziehen. Den Prozentsätzen liegt jeweils eine typisierte Nutzungsdauer zugrunde, die mit der tatsächlichen Nutzungsdauer im Erwerbszeitpunkt nichts gemein haben muss. Nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG in der im Streitjahr geltenden Fassung können (Wahlrecht) anstelle dieser Abschreibungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden Abschreibungen vorgenommen werden.

Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige, wobei diese zu schätzen ist. Dabei kann sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Einschränkungen, die das Bundesfinanzministerium im Schreiben vom 22.2.2023 macht, lassen sich, so der Bundesfinanzhof, dem Gesetz jedenfalls nicht in Gänze entnehmen. Vor allem die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.7.2021 ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode.

Allerdings kann der Steuerpflichtige nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer i. S. des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen) verhält. 

Quelle: BFH-Urteil vom 23.1.2024, Az. IX R 14/23, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 241431; BMF-Schreiben vom 22.2.2023, Az. IV C 3 - S 2196/22/10006: 005