Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

Werden an einem Gebäude Instandsetzungen und Modernisierungen vorgenommen, handelt es sich regelmäßig um Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind. Es gibt aber auch Konstellationen, in denen die Aufwendungen zu Anschaffungskosten oder (anschaffungsnahen) Herstellungskosten führen. In diesen Fällen wirken sich Aufwendungen nur über die (langjährige) Gebäudeabschreibung steuermindernd aus. Zur Abgrenzung gab es bisher ein viel zitiertes Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2003. Dieses Schreiben wurde nun (endlich) ersetzt.

Beachten Sie — Das neue Schreiben ersetzt zudem ein Schreiben aus dem Jahr 2017 mit Ausführungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 
Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). 

Hintergrund: Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Gesetzlich ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 S. 1 Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beachten Sie — Auch in dem neuen Schreiben spielt die Hebung des Gebäudestandards (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll) eine wichtige Rolle.

Quelle — BMF-Schreiben vom 26.1.2026, Az. IV C 1 - S 2253/00082/001/064, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 252329