Einkünfteerzielungsabsicht: Ist es eine ­Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie?

Bei der Vermietung eines Appartements im Rahmen einer Hotelanlage handelt es sich um die Vermietung einer Wohnung und nicht um eine Gewerbeimmobilie. Der Vorteil dieser Entscheidung des Finanzgerichts Hessen: Länger andauernde Vermietungsverluste sind grundsätzlich ohne eine Überschussprognose anzuerkennen.

Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich zugunsten der Steuerpflichtigen zu unterstellen, dass sie beabsichtigen, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Dies gilt zumindest dann, wenn die Vermietung auf Dauer ausgelegt ist – sie also nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Die Einkünfteerzielungsabsicht wird nur bei der Vermietung von Wohnungen unterstellt, nicht jedoch bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien (= Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen). In diesen Fällen ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen.

Im Streitfall ging es um die Vermietung eines sich in einem Hotelkomplex befindlichen Appartements an eine Hotelbetriebsgesellschaft, wobei der Mietvertrag mit einem nutzungsabhängigen Entgelt ausgestattet war.

Der Vermieter hatte die Immobilie fremdfinanziert und seit dem Erwerb durchgängig Verluste erzielt, die das Finanzamt nicht berücksichtigte. Begründung: Da es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt, kann eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht unterstellt werden. Doch das Finanzgericht Hessen war da anderer Meinung.

Das Finanzgericht Hessen hält es für unschädlich, dass der Mietvertrag die typischen Merkmale einer gewerblichen Vermietung aufweist. Die entgeltliche Überlassung des Appartements für die gewerblichen Zwecke der Hotelgesellschaft führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjekts in eine gewerbliche Immobilie. Die entgeltliche Überlassung bedeutet nämlich nicht, dass der Steuerpflichtige selbst das ihm gehörende Wohnobjekt in eine gewerbliche Immobilie umgewidmet hat.

Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig. Hier wird der Bundesfinanzhof nun u.a. klären, ob es für die Vermietung einer Wohnung ausreicht, dass sie objektiv zum Bewohnen geeignet ist oder ob die Bestimmung der Nutzung durch den Mieter maßgebend ist.

Außerdem dürfte sich, wenn man mit dem Finanzgericht von einer Wohnungsvermietung ausgeht, ggf. auch die Frage der Ferienwohnungsvermietung mit den dort geltenden Besonderheiten stellen.

Haben sich die Eigentümer nämlich die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose überprüft werden. Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden.