Immobilien: Steueroptimierung und Strukturierung

Die Gesetzgebung und Finanzverwaltung hat in den letzten Jahren zahlreiche Steueroptimierungsmodelle unattraktiv gemacht oder sogar ganz abgeschafft. Nicht jedoch im Bereich des Immobilienbesitzes. Immobilien bieten immer noch zahlreiche Möglichkeiten der Steueroptimierung. Aufgrund des regelmäßig hohen Wertes der Immobilien bieten die Optimierungsmöglichkeiten in der Regel erhebliches legales Steuereinsparpotenzial. Dies gilt sowohl für den privaten als auch gewerblichen / betrieblichen Bereich. Im Rahmen der Strukturierungs- und Optimierungsmöglichkeiten lassen sich beide Bereich auch geschickt kombinieren

Hier finden Sie eine kleine Auswahl von Themen zur Immobilienstrukturierung:

Steuerlich optimal strukturiert sind Immobilieninvestments, wenn die Abschreibung so hoch angesetzt werden kann wie die Tilgung. Dann müssen Tilgungen zu keinem Zeitpunkt der Laufzeit einer Finanzierung aus versteuertem Einkommen bezahlt werden.

Wirtschaftlich besonders attraktiv strukturiert sind Immobilieninvestments, wenn der Steuervorteil aus der Abschreibung höher ist als die Tilgung. So kann Immobilienvermögen schnell aufgebaut werden – eine Skalierung wird möglich – weil am Anfang der Laufzeit einer Finanzierung der Cashflow / die Steuererstattung höher ist als die Tilgung. Am Ende der Laufzeit einer Finanzierung erfolgt die Tilgung dann allerdings aus versteuertem Vermögen, wenn nicht durch neue Immobilieninvestments oder optimierte Steuergestaltung neues Abschreibungsvolumen generiert wird.

Besonders eignen sich dazu Gutachten über die Nutzungsdauer einer Immobilie, die bei Bestandsimmobilien – i.d.R. nicht bei Neubauten – häufig zu einer Verteilung der Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Kaufpreisanteils für Grund und Boden) auf erheblich weniger als die gesetzliche Nutzungsdauer und damit i.d.R. als 50 Jahre führen. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist dabei nicht nur im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie möglich, sondern grundsätzlich erneut in jedem Veranlagungsjahr; im Privat- und Betriebsvermögen.

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig eine steuerlich optimierte, jedoch noch fremdübliche, Aufteilung des Kaufpreises auf einen Anteil Gebäude und einen Anteil Grund- und Boden bereits im Kaufvertrag aufzunehmen, weil der Anteil Grund und Boden nicht steuermindernd abgeschrieben werden kann. Diese Aufteilung sollte durch ein Gutachten eines vereidigten Gutachters gestützt werden. Auch der einzeln zugeordnete und gesondert ausgewiesene Wert von Küchen, Einbauschränken, Photovoltaikanlagen etc. im Kaufvertrag führt zu eigenen Abschreibungsreihen und damit wegen der i.d.R. erheblich kürzeren Nutzungsdauern als bei Gebäuden zu nennenswerten Steuervorteilen.

Modernisierungs- und Sanierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung dürfen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Anteil Grund- und Boden) nicht überschreiten, sonst werden diese grundsätzlich über die Nutzungsdauer von bis zu 50 Jahren abgeschrieben. Zu den Kosten gehören nicht nur klassische Handwerkerleistungen, sondern grundsätzlich auch Kleinreparaturen.
Ein Ansatz zur Vermeidung dieser Regelung ist die Durchführung von Renovierungsmaßnahmen bereits vor Übergang des Besitzes und damit von Nutzen und Lasten, jedoch nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Diese Gestaltung sollte durch besondere begleitende rechtliche Vereinbarungen abgesichert werden.
Ein weiterer Ansatz wäre, Sanierungsmaßnahmen nicht selbst durchzuführen. So wäre es beispielsweise denkbar (mit dem Ehegatten) einen Wärme- bzw. Energie-Contracting-Vertrag abzuschließen. Kosten für den Bezug von Wärme bzw. Energie führen zu abziehbaren Werbungskosten ohne Beeinflussung der 15%-Grenze, während (der Ehegatte) die Energie- bzw. Wärmeerzeugungseinheit über eine kürzere Nutzungsdauer abschreiben und ggfs. sogar noch die Ansparrücklage (§7g EStG) in Anspruch nehmen kann.
Modernisierungs- und Sanierungskosten werden grundsätzlich abgeschrieben und sind keine sofort abziehbaren oder über maximal fünf Jahre zu verteilende Werbungskosten, wenn dabei das Gebäude, die Wohnfläche oder die Nutzfläche erweitert wird oder wenn sie den Ausstattungsstandard in mindestens 3 von 4 funktionswesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) anheben. Jede Wohnung wird dabei einzeln betrachtet.

Herstellungskosten oder nachträgliche Anschaffungskosten bei Modernisierungen im Sanierungsgebiet oder Denkmalsanierungen haben einen erheblich kürzeren Abschreibungszeitraum. Zu beachten ist, dass Kosten im Rahmen einer Anschaffung (Kaufpreis) i.d.R. nicht begünstigt sind.

Sind Immobilien weitestgehend abgeschrieben oder stark im Wert gestiegen, ist es grundsätzlich sinnvoll über einen steuerfreien Verkauf (nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfirst des § 23 EStG) zwischen Ehegatten (Ehegattenschaukel), in der Familie oder die Gründung einer Immobilien GmbH & Co. KG (Familiengesellschaft) oder Immobilien GmbH nachzudenken, um das Abschreibungsvolumen erneut in Anspruch zu nehmen; das gilt insbesondere auch im Bereich der Vermögensnachfolge – verkaufen statt vererben. So wird innerhalb der Familie steuerfrei neues, i.d.R. erheblich höheres, Abschreibungsvolumen generiert.
Die Finanzierung kann beispielsweise durch ein Verkäuferdarlehen des Ehegatten bzw. der Eltern (fremdübliche Konditionen; grds. steuerlicher Abzug der Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten und gleichzeitig Besteuerung der Zinsen durch geringere Abgeltungssteuer durch den Ehepartner bzw. die Eltern, wenn keine wirtschaftliche Abhängigkeit besteht) oder durch ein Kreditinstitut (Umwidmung von bisher nicht steuerrelevantem Zinsaufwand zu Werbungskosten möglich) erfolgen. In zeitlichem Versatz ist dann auch ein ggfs. schenkungsteuerfreier Darlehenserlass möglich.
Steuerlich wäre insoweit grundsätzlich anzuraten Immobilien nicht, wie häufig in der Praxis anzutreffen, im Verhältnis 50:50 zwischen den Ehegatten zu erwerben, sondern möglichst im Verhältnis 100:0.

Immobilien sollten aus steuerlicher Betrachtung grundsätzlich, so lange keine nachhaltig positiven Einkünfte generiert werden, im Privatvermögen gehalten werden, weil dort negative Einkünfte mit anderem Einkommen in der privaten Einkommensteuererklärung verrechnet werden können.

Immobilien eignen sich grundsätzlich für steuerliche Optimierungen in Zusammenhang mit Familien-Pools, vermögensverwaltenden (Familien)-Gesellschaften, Immobilien GmbH & Co. KG, Immobilien GmbH oder Stiftungen. So können insbesondere Grundfreibeträge mehrfach genutzt, der Steuersatz gesenkt, Erbschaftsteuer gespart oder eine Immobilie mehrfach abgeschrieben werden.

Die eGbR, ebenso wie andere Formen der Personengesellschaften (beispielsweise oHG oder KG), eignen sich grundsätzlich um Familienpools zu strukturieren (Beteiligung von Kindern und Ehegatten). Darüber hinaus eignen sich diese Gesellschaften grundsätzlich um nach Ablauf der Spekulationsfristen des § 23 EStG steuerfrei, neues Abschreibungsvolumen generierende, Verkäufe, insbesondere innerhalb der Familie, ohne Beteiligung und damit ohne Kosten eines Notars durchzuführen.

Im Rahmen des Verkaufs von Immobilien innerhalb der Familie oder an eigene Gesellschaften können bei entsprechender Gestaltung bisher steuerlich nicht relevante Zinsen als Werbungskosten abziehbar gestaltet werden (Umfinanzierungsmodell).

Vermietung unterhalb des fremdüblichen Preisniveaus (häufig innerhalb der Familie zur Steueroptimierung) führt grundsätzlich zu einem (Teil-) Abzugsverbot von Kosten.
Beträgt die Warmmiete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichswarmmiete, so bleibt es grundsätzlich trotzdem beim vollen Werbungskostenabzug. Diese Grenze muss jedes Jahr erneut überprüft werden. 

Bei Ferienwohnungen im Inland, die ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt werden, dürfen die vollen Werbungskosten grundsätzlich nur angesetzt werden, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage belegt ist. Informationen sind u.a. beim örtlichen Tourismusverband erhältlich.

Erwerb und Veräußerung von mehr als drei Objekten (Wohneinheiten) innerhalb von fünf Jahren lösen grundsätzlich einen sog. gewerblichen Grundstückshandel aus mit der Folge, dass u.a. neben Gewerbesteuer auch immer Einkommensteuer bei der Veräußerung anfällt (Entfall der 10-Jahresfrist). Außerdem kann sämtlicher weiterer Immobilienbesitz entsprechend infiziert werden. Zur Vermeidung dienen insbesondere Immobilien-GmbHs.

Eine Immobilien GmbH, häufig auch als vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) bezeichnet,  kann darüber hinaus sinnvoll sein um bei renditestarken Immobilien einen Steuervorteil (bei richtiger Strukturierung 15% Körperschaftsteuer und keine Gewerbesteuer versus bis zu 45% Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und ggfs. zzgl. Kirchensteuer auf privater Ebene) zu generieren oder Objekte, die gekauft, zeitnah saniert und wieder verkauft werden sollen, zu strukturieren (Vorteil Steuersatz und Vermeidung Infektion des gesamten privaten Immobilienvermögens mit sog. gewerblichen Grundstückshandel). 

Ein innerhalb der GmbH steuerfreier Verkauf ist, auch innerhalb von 10 Jahren, ggfs. über die Bildung einer sog. 6b-Rücklage (§6b EStG) denkbar.

Voraussetzung, um den Steuervorteil auch im Rahmen eines Zinsvorteils bzw. zur Wiederanlage / Reinvestition innerhalb der GmbH zu nutzen, wäre jeweils so geringe Ausschüttungen an die Anteilseigner wie möglich vorzunehmen. 

Die Immobilien GmbH lässt sich steuerlich durch eine Immobilien-Holding GmbH noch weiter optimieren. Anteilseigner der operativ tätigen bzw. immobilienbesitzenden Immobilien GmbH wird dann nicht die natürliche Person, sondern die Immobilien-Holding GmbH. Diese Holding kann zum einen Gewinnausschüttungen der Tochtergesellschaften quasi steuerfrei (die effektive Steuer beträgt nur ca. 1,5%) erhalten und zum anderen die Tochtergesellschaften (mit dem Immobilienbesitz) quasi steuerfrei (die effektive Steuer beträgt ebenfalls nur ca. 1,5%) verkaufen. Umgangssprachlich gilt die Immobilien-Holding als „Schatztruhe“ - dort können die Gewinne der Tochtergesellschaften risikolos und quasi steuerfrei gesammelt werden.

Steuerfragen und rechtliche Gestaltung sind in diversen Rechtsformen von der Bruchteilsgemeinschaft, ARGE, GbR, vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG, gewerblich geprägten GmbH & Co. KG, (Familien-) Kommanditgesellschaft bis zur GmbH, Aktiengesellschaft und Stiftung nicht nur für Bauträger und Immobilienentwickler abbildbar, sondern ggfs. auch zur Strukturierung von umfangreichem (privaten) Immobilienbesitz geeignet.

Grundsätzlich eignen sich Immobilien um beispielsweise unter Zurückbehalt des Nießbrauchs oder des Wohnrechts die vorweggenommene Erbfolge frühzeitig zu planen.

Durch eine, wegen Nutzung von Freibeträgen, schenkungsteuerfreie Zuwendung eines Nießbrauchrechts an Kinder über einen Zeitraum in dem Kinder, beispielsweise wegen einer Ausbildung oder eines Studiums, voraussichtlich noch keine nennenswerten Einkünfte erzielen, lässt sich die Einkommensteuerbelastung minimieren und gleichzeitig (steuerfreies) Einkommen zur Bestreitung des Lebensunterhalts der Kinder generieren.

Wer zu Lebzeiten das Familienwohnheim an seinen Ehegatten (ganz oder anteilig) verschenkt, kann Schenkung- und / oder Erbschaftsteuer sparen. 

Zum einen sind große Häuser bei der Erbschaftsteuer nicht uneingeschränkt begünstigt (der Erbe muss beispielsweise einen gewissen Zeitraum in der Immobilie leben; nicht so jedoch im Fall der Schenkung) zum anderen lässt sich beispielsweise durch einen späteren Rückkauf Vermögen zur Schenkungsteueroptimierung zwischen den Ehegatten verteilen.

Grunderwerbsteuer kann beispielsweise gemindert werden indem für bewegliche Sachen, die zur Wohnung gehören, im Vertrag gesondert angemessene Kaufpreise vereinbart werden. Bei Neubauten funktioniert das unter Umständen auch durch getrennte Verträge für Grundstückskauf und Bauleistung. Befindet sich eine Photovoltaikanlage auf dem Grundstück, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an, soweit die Anlage dazu dient den Strom zu verkaufen. Wenn beim Kauf von Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird, erfolgt insoweit grundsätzlich keine Minderung der Grunderwerbsteuer mehr (BFH v. 16.09.2020).

Bei Leerstand oder sonstigen erheblichen Ertragsminderungen der Immobilie kann geprüft werden, ob ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer besteht.