Immobilien: Steueroptimierung und Strukturierung

Die Gesetzgebung und Finanzverwaltung hat in den letzten Jahren zahlreiche Steueroptimierungsmodelle unattraktiv gemacht oder sogar ganz abgeschafft. Nicht jedoch im Bereich des Immobilienbesitzes. Immobilien bieten immer noch zahlreiche Möglichkeiten der Steueroptimierung. Aufgrund des regelmäßig hohen Wertes der Immobilien bieten die Optimierungsmöglichkeiten in der Regel erhebliches legales Steuereinsparpotenzial. Dies gilt sowohl für den privaten als auch gewerblichen / betrieblichen Bereich. Im Rahmen der Strukturierungs- und Optimierungsmöglichkeiten lassen sich beide Bereich auch geschickt kombinieren

Hier finden Sie eine kleine Auswahl von Themen zur Immobilienstrukturierung:

Vermietung unterhalb des fremdüblichen Preisniveaus führt grundsätzlich zu einem (Teil-) Abzugsverbot von Kosten. Beträgt die Warmmiete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichswarmmiete, so bleibt es grundsätzlich trotzdem beim vollen Werbungskostenabzug. Diese Grenze muss jedes Jahr erneut überprüft werden.

Sind Immobilien weitestgehend abgeschrieben oder stark im Wert gestiegen, ist es grundsätzlich sinnvoll über einen steuerfreien Verkauf in der Familie oder die Gründung einer Immobilien GmbH & Co. KG oder Immobilien GmbH nachzudenken, um das Abschreibungsvolumen erneut in Anspruch zu nehmen.

Modernisierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung dürfen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Anteil Grund- und Boden) nicht überschreiten, sonst werden diese grundsätzlich über die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. Zu den Kosten gehören nicht nur klassische Handwerkerleistungen, sondern grundsätzlich auch Kleinreparaturen.

Modernisierungskosten werden grundsätzlich abgeschrieben und sind keine sofort abziehbaren oder über maximal fünf Jahre zu verteilende Werbungskosten, wenn dabei das Gebäude, die Wohnfläche oder die Nutzfläche erweitert wird oder wenn sie den Ausstattungsstandard in mindestens 3 von 4 funktionswesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) anheben. Jede Wohnung wird dabei einzeln betrachtet.

Bei Leerstand oder sonstigen erheblichen Ertragsminderungen der Immobilie kann geprüft werden, ob ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer besteht.

Grundsätzlich eignen sich Immobilien um beispielsweise unter Zurückbehalt des Nießbrauchs oder des Wohnrechts die vorweggenommene Erbfolge frühzeitig zu planen.

Immobilien eignen sich grundsätzlich für steuerliche Optimierungen in Zusammenhang mit Familien-Pools, vermögensverwaltenden (Familien)-Gesellschaften, Immobilien GmbH & Co. KG Immobilien GmbH oder Stiftungen. So können insbesondere Grundfreibeträge mehrfach genutzt, der Steuersatz gesenkt, Erbschaftsteuer gespart oder eine Immobilie mehrfach abgeschrieben werden.

Im Rahmen des Verkaufs von Immobilien innerhalb der Familie oder an eigene Gesellschaften können bei entsprechender Gestaltung bisher steuerlich nicht relevante Zinsen als Werbungskosten abziehbar gestaltet werden (Umfinanzierungsmodell).

Erwerb und Veräußerung von mehr als drei Objekten (Wohneinheiten) innerhalb von fünf Jahren lösen grundsätzlich einen sog. gewerblichen Grundstückshandel aus mit der Folge, dass u.a. neben Gewerbesteuer auch Einkommensteuer bei der Veräußerung anfällt. Außerdem kann sämtlicher weiterer Immobilienbesitz entsprechend infiziert werden.

Steuerfragen und rechtliche Gestaltung sind in diversen Rechtsformen von der Bruchteilsgemeinschaft, ARGE, GbR, vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG, gewerblich geprägten GmbH & Co. KG, (Familien-) Kommanditgesellschaft bis zur GmbH, Aktiengesellschaft und Stiftung nicht nur für Bauträger und Immobilienentwickler abbildbar, sondern ggfs. auch zur Strukturierung von umfangreichem (privaten) Immobilienbesitz geeignet.

Herstellungskosten oder nachträgliche Anschaffungskosten bei Modernisierungen im Sanierungsgebiet oder Denkmalsanierungen haben einen erheblich kürzeren Abschreibungszeitraum. Zu beachten ist, dass Kosten im Rahmen einer Anschaffung (Kaufpreis) nicht begünstigt sind.

Grunderwerbsteuer kann beispielsweise gemindert werden indem für bewegliche Sachen, die zur Wohnung gehören, im Vertrag gesondert angemessene Kaufpreise vereinbart werden. Bei Neubauten funktioniert das unter Umständen auch durch getrennte Verträge für Grundstückskauf und Bauleistung. Befindet sich eine Photovoltaikanlage auf dem Grundstück, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an, soweit die Anlage dazu dient den Strom zu verkaufen. Wenn beim Kauf von Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird, erfolgt insoweit grundsätzlich keine Minderung der Grunderwerbsteuer mehr (BFH v. 16.09.2020).

Bei Ferienwohnungen im Inland, die ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt werden, dürfen die vollen Werbungskosten grundsätzlich nur angesetzt werden, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage belegt ist. Informationen sind u.a. beim örtlichen Tourismusverband erhältlich.